Юридическая чистота сделки

Если мы говорим, что квартира "юридически чистая", то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной.

Основным принципом выполнения полноценной экспертизы объекта недвижимости является выявление факторов, которые могут впоследствии привести к опротестованию в судебном порядке сделки с этим объектом. При покупке на вторичном рынке необходимо провести следующие действия:

Экспертиза правоустанавливающих документов и документов, необходимых для отчуждения:

Наличие полного пакета документов, их подлинность, отсутствие исправлений, подчисток, помарок

1. Основной правоустанавливающий документ:

Свидетельство о  государственной регистрации права
3. Справка БТИ (техническая информация и оценка)
4. Постановление органов опеки и попечительства
5. Доверенность 
Проверка правомочий законных представителей
6. Согласие супруга
7. Справка из ФРС об отсутствии обременений 

Проверка продавца:

1. Проверка документов удостоверяющих личность:
паспорт гражданина РФ; заграничный паспорт гражданина РФ, удостоверение личности военнослужащего, военный билет; свидетельство о рождении ребенка; паспорт иностранного гражданина, виза, вид на жительство. На что необходимо обратить внимание? Документ не должен быть просрочен, фотография в документе не должна быть устаревшей, номера страниц должны соответствовать очередности, печати и штампы должны быть четкими, подчистки в документе не допускаются. Оформлять сделку по заграничному паспорту стоит только в том случае, если человек постоянно проживает за границей, что должно подтверждаться справкой из Консульства РФ. Если в паспорте стоит штамп о заключении брака, то необходимо сверить даты заключения брака и возникновения права собственности на квартиру. Имущество, приобретенное в период брака, является совместной собственностью супругов. Для отчуждения такого имущества одним из супругов необходимо согласие второго, пусть даже и бывшего. Это не относится к квартире, полученной в процессе приватизации, если второй супруг не был на момент приватизации зарегистрирован в квартире. Также согласие супруга не требуется в случае наличия брачного контракта, если из него определенно следует, что второй супруг не претендует на данную квартиру.

2. Проверка дееспособности продавца:
Справка из наркологического диспансера и справка из психоневрологического диспансера.

3. "История" сделок

4. "История" прописки (регистрации)

На основании вышеперечисленных экспертиз можно сделать заключение о возможности оспаривания прав собственности в будущем. Мы привели далеко не исчерпывающий перечень возможных проверок. Это и не возможно, поскольку практика совершения сделок с квартирами не ограничивается типовыми случаями. В зависимости от конкретных обстоятельств могут потребоваться дополнительные проверки, а от сбора некоторых перечисленных документов можно и отказаться. Все решать самим участникам сделки. 

Спрашивайте, ответим! 

Вопрос: Из рекламы вижу, что на сегодняшний день в нашем городе можно получить кредит на покупку жилья, по крайней мере, двумя способами. Для этого надо либо вступить в жилищный кооператив, либо получить ипотечный кредит в банке. Объясните, в чем принципиальное отличие одного способа от другого?

Ответ: На самом деле результат при вступлении в жилищный кооператив либо ипотечного кредита в банке один и тот же. Предоставляется кредит и приобретается жилье. Разница же заключается именно в механизме предоставления кредита и наступлении перехода права собственности на приобретенное жилье.  Схема работы жилищного кооператива предусматривает переход права собственности к частному лицу только после полной выплаты паевого взноса. При получении ипотечного кредита жилье сразу приобретается в собственность частного лица, но с обременением. И в том и в другом случае Вы будете зарегистрированы (прописана) по месту жительства. Какая схема предпочтительнее выбирать Вам, учитывая свои материальные возможности и планируемые сроки вселения в приобретенное жилье.